Ідеї та варіанти для перепланування квартири

Великою проблемою в багатьох випадках виявляється незручна, непрактична конструкція квартири. Нерідко вона стає перешкодою для втілення цікавих дизайнерських задумів. Вихід у цій ситуації тільки один — перепланування. Але важливо врахувати, що навіть квартиру, що перебуває у власності, можна переробляти тільки відповідно до встановлених законом нормативів.

Що це таке?

Проектування будь-якого житла відбувається, звичайно, строго з урахуванням діючих нормативів. У міру можливості розробники намагаються враховувати і смаки, потреби потенційних мешканців. Але нормативи з плином часу змінюються, смаки і потреби тим більше схильні до змін.

Років 50 тому саме по собі заселення в квартиру сприймалося на межі дива, тепер же люди стали набагато розбірливішими. І навіть у монолітному будинку новітнього варіанту часто багато чого вже не влаштовує.

Здавалося б, залишається тільки взятися за роботу (або запросити відповідних фахівців), і проблема буде вирішена. Але не все так легко і просто, в цій справі обов’язково слід врахувати діючі обмеження.

Що заборонено?

Самостійне затвердження перепланування квартири — захід часто авантюрний, і звернутися за консультацією в проектне бюро варто навіть у тому випадку, якщо ви вирішили займатися всім процесом узгодження від і до. Фахівці Архітектурно-проектної майстерні № 1 допоможуть вам оформити документи і скласти «маршрут» узгодження так, щоб воно пройшло швидко і безболісно.

Під заборону незмінно потрапляють всі ті роботи, які можуть зменшити надійність багатоквартирного будинку в цілому або різко погіршити обстановку для інших мешканців. Так, не можна робити будь-які роботи, які зменшать або ліквідують вентиляційні ходи; як би не хотілося розмістити нішу, поставити холодильник або вбудовану шафу, це неприпустимо.

Контролюючі органи обов’язково заборонять також збільшення навантаження на підлогу більше, ніж зазначено в проекті. Важке стяжка, укладання великовагової плитки, монтаж дуже масивних меблів, побутової техніки або обладнання бувають також під забороною.

Не допускається переносити радіатор в будь-яке приміщення, де за замовчуванням немає центрального опалення, як при об’єднанні кімнат з балконами і лоджіями, так і без нього. Мало того, навіть якщо батарея самовільно ставиться в коморі або в коридорі, де її спочатку не було, вам винесуть припис про демонтаж. Закон блокує отримання води водяною теплою підлогою із загальнобудинкових труб гарячого водопостачання або опалення.

Нікому не дадуть перемістити ванну, туалет в кімнати, прямо під якими є житлові приміщення.

Не допускається формувати кімнати менше, ніж 9 кв. м, вести абсолютно будь-які перепланування в будинках, які через 36 місяців або швидше будуть знесені і розселені. Заборона поширюється також на будівлі, що враховуються органами цивільної оборони та протидії надзвичайним ситуаціям.

Що можна?

Але і зробити згідно з чинним законодавством можна чимало: ніхто не має права забороняти застосування яких завгодно шпалер, штукатурок, декоративних сумішей. Замінити підлогове покриття на помірно важке, оздоблення стелі, знесення антресолів, демонтаж будь-якої вбудованої полиці і створення нових, переміщення електроплити на нове місце в кухні теж допустимі без обмежень.

Аналогічний порядок діє щодо монтажу кондиціонера, за умови, що не будуть штробити несучу стіну. А ось антену супутникового телебачення доведеться узгоджувати заздалегідь.

Пересунути сантехніку в кухні, поміняти газову плиту на електричну, розібрати другорядні стіни (якщо вони не позначені як несучі), пробивка в них прорізів і зачіпка існуючих отворів допустимі, але тільки за офіційним дозволом.

Щоб бути в курсі останніх вимог (вони можуть змінитися несподівано), знайомтеся зі свіжими редакціями Житлового кодексу та законами вашого регіону до початку робіт. Тоді допустимі маніпуляції буде точно визначено і ви не зробите ніяких помилок.

Основні вимоги

Проводити перепланування за проектом — найправильніше рішення. Спочатку замовляють в БТІ план, звідти його передають проектувальникам, зареєстрованим в СРО. Проектні матеріали і заявку на халепу потрібно принести в Багатофункціональний центр, співробітники якого самі спілкуються з Житловою інспекцією. Після зміни планування на місце прибуває інспектор, який перевіряє дотримання норм закону та інших нормативів. За відсутності порушень вам видадуть акт про приймання перепланування.

Але все ще не закінчилося: акт і проект несуть у БТІ, там готують оновлений техпаспорт. Якщо не зробити останнього кроку, введення в експлуатацію оновлених комунікацій є незаконним. І згодом вже навіть суд не допоможе відновити ваші права.

Як зробити самостійно?

Є ще один варіант, як самостійно, без допомоги спеціалізованих реєстраційних фірм підготувати перепланування. Це узгодження з архітектором або організацією, які розробляли проект будинку. Такий шлях оптимальний, якщо буде змінюватися конструкція несучих стін. А далі покрокова інструкція йде за тими ж пунктами: в МФЦ, з нього в житловий нагляд і, нарешті, в бюро інвентаризації.

Подібне рішення оптимальне, якщо ви збираєтеся:

• Пересувати або облаштовувати нові прорізи;
• Змінювати місце розташування кухонь і ванних кімнат;
• Об’єднувати квартири шляхом формування прорізів або знесення стін.

В останньому випадку обов’язково ведуть журнал проведення робіт, готують акти на приховані роботи. Саме перепланування має вестися під постійним наглядом укладача проекту. Визначити, чи є стіна несучою чи ні, неможливо без спеціальних знань.

Зміст проекту

Ескіз майбутнього перепланування можна скласти і самостійно, але при цьому всі вимірювання і вироблені на їх основі розрахунки є прерогативою професіоналів. Інша інформація органами, що узгоджують перепланування, зовсім не буде прийнята. Розташування мокрих зон план БТІ (поетажний) відображає пунктирною лінією, хоча можливі й інші варіанти.

Тим же точно способом має бути показано розміщення кухонь і житлового простору. Зводячи перегородки або монтуючи інженерні мережі без відхилення від вимог плану, ви можете обмежитися складанням ескізу та затвердженням його в Житловій інспекції.

Але в дуже багатьох випадках провести ремонт, не змінивши початкового зонування, буде неможливо. Тоді доведеться все ж оформляти офіційний проект за допомогою спеціалізованих організацій. Акт про виконані роботи можна скласти самостійно, тільки не забудьте, що на ньому повинен розписатися представник ТСЖ або керуючої компанії.

Навіть для типових проектів житла перелік переробок може різнитися досить сильно: хтось хоче зробити студію, хтось пересунути двері в інше місце, хтось збільшити коридор за рахунок підсобних приміщень і так далі. Подаючи заявку проектувальникам, обов’язково описуйте всі бажані зміни, рухаючись від входу в квартиру за годинниковою стрілкою. Зразок заявки, як правило, є в організації, куди вона буде подаватися.

У заявах слід обов’язково зазначати:

• Чи планується гідроізоляція підлог і стін;
• Чи змінюватиметься конструкція та тип підлоги;
• Яким чином буде вестися скління фасаду (воно має відповідати єдиному проекту).

Будь-який матеріал, що купується, навіть декоративний, повинен бути забезпечений сертифікатом Росстандарту. Якщо потрібно вирізати підвіконну частину стіни, для роботи можна використовувати тільки алмазні фрези, але ні в якому разі не ударні інструменти. І ще: якщо квартира куплена в іпотеку, то потрібно буде на будь-які маніпуляції отримувати згоду від банку.

Як узаконити?

Для узгодження перепланування в органах житлового нагляду потрібні документи такого плану:

• Техпаспорт на житлове приміщення;
• Документ, що підтверджує право власності або його копія, посвідчена через нотаріат, або (з 2017 року) витяг з державного реєстру;
• Заяву за спеціальною формою (його бланк повинні видавати в тому органі, який регулює це питання у вашому регіоні);
• Проект і поетапний план виконання робіт.