Що перевірити, перш ніж винайняти квартиру: від оголошення до тонкощів договору

Дуже важлива інструкція для всіх, хто шукає почесне житло.

Етап 1. Пошук квартири

Якщо підбираєте квартиру самостійно

При пошуку квартири через спеціалізований сайт оголошень або групи в соціальних мережах ви ризикуєте зіткнутися з шахраями. Щоб не попастися на їхні хитрощі, вам потрібно звернути увагу на кілька важливих моментів.

1. Середня вартість оренди квартири за вашими критеріями

Занадто «солодкі» оголошення часто — фейк. Простора студія з сучасним ремонтом в самому центрі міста в хвилині ходьби від метро і за копійки? Дуже сумнівна пропозиція.

2. Прохання перевести передоплату на картку

Цей пункт часто випливає з попереднього. Ви телефонуєте за приглянутим оголошенням, вам кажуть, що бажаючих ой як багато, а потім просять перевести хоча б кілька тисяч, щоб квартира залишилася за вами. Не ведіться на це: ви тільки що розмовляли з шахраєм.

Ніколи без особистої зустрічі не переказуйте гроші стороннім людям як депозит.

3. Справжність фотографій квартири

Щоб переконатися в достовірності інформації з оголошення, перевірте фотографії квартири на справжність. Зробити це можна, наприклад, через пошук за картинками Google.

Якщо одна і та ж квартира розміщена на декількох сайтах про здачу житла — не страшно. Інша справа, коли фотографії гуляють інтернетом, а опис, адреса квартири і контактна особа з разу в раз кардинально змінюються.

4. Відсутність фотографій квартири

Оголошення без фотографій виглядають як мінімум дивно. У більшості випадків це означає, що з квартирою щось не так чи такої житлоплощі зовсім не існує.

5. Частота розміщення оголошення

Буває, що одне і те ж оголошення про здачу квартири з’являється і зникає із завидною періодичністю. Два тижні тому квартира здавалася, потім її зняли, а через місяць вона знову висить в актуальному. І так по колу.

Звичайно, справа може бути не у власнику, а в орендарях. Ну не щастить людині на мешканців, і все тут. Проте часто миготливі оголошення насторожують.

6. Контактна особа

Хто займається питанням здачі квартири в оренду? Сам власник або ріелтор? Якщо ви не хочете платити комісію, рівну половині або навіть всій сумі щомісячного платежу, то оголошення від ріелторів вам не підходять.

Якщо звертаєтеся до ріелтора

Ріелтори можуть полегшити ваше життя і допомогти знайти квартиру мрії. А можуть неабияк попсувати нерви, спустошити гаманець або марно витратити ваш час. Ось коли варто насторожитися.

1. Ріелтор не може назвати компанію, співробітником якої він є зараз або де працював раніше

Якщо ріелтор стверджує, що полягає в штаті агентства, ви можете зв’язатися з компанією безпосередньо і уточнити це.

Якщо ріелтор є приватним підприємцем, він в будь-якому випадку повинен назвати вам хоча б кілька компаній, в яких працював раніше. Якщо з цим виникають труднощі, перед вами може бути шахрай.

2. Ріелтор не цікавиться, хто і в якому складі буде проживати в квартирі

Практично кожен власник хоча б приблизно уявляє, кого він бачить орендарем, і сповіщає про це ріелтора. Якщо під час розмови у вас не питають про кількість мешканців, наявність тварин і постійної роботи — це дзвіночок.

3. Ріелтор не є експертом у своїй області

Складно уявити, що ріелтор не знає, як писати розписку про отримання грошей або заповнювати договір найму житла. А якщо все-таки не знає, то перед вами не ріелтор.

4. Вас просять оплатити комісію до укладення договору

Ріелтор отримує комісію тільки після укладення угоди. Якщо від вас вимагають оплату заздалегідь — не піддавайтеся і не переказуйте грошові кошти.

5. Ріелтор займається тільки однією квартирою

Зазвичай у ріелтора в роботі знаходяться кілька об’єктів. Підозріло, коли фахівець присвячує весь свій час тільки одній квартирі. Спробуйте вбити номер телефону в пошуковий рядок браузера і подивитися, скільки оголошень вам видадуть.

6. Ріелтор представляється співробітником інформаційного агентства

Вам пропонують під’їхати в офіс, укласти договір і отримати доступ до бази власників після оплати комісії.

Ріелтор не поїде з вами на огляд квартири і зустріч з власником, а додзвонитися до кого-небудь з отриманої бази якщо і вийде, то після попередньої домовленості про зустріч орендодавець скасує все в останній момент.

Повернути гроші в цьому випадку не вийде, адже ви підписали договір про надання інформаційних послуг. Щоб домогтися справедливості, ви можете звернутися до юристів і спробувати подати заяву до суду. Однак ніхто не гарантує вам успішного результату. Тому уважно вивчайте всі документи, на яких ставите свій підпис.

Етап 2. Перший контакт з власником

Ви вибрали ідеальний, на вашу думку, варіант і на радощах телефонуйте власнику, щоб домовитися про зустріч. Для початку уточніть, чи дійсно ви говорите з господарем, а не з ріелтором або ким-небудь ще. Навіть якщо в оголошенні було зазначено, що квартира здається безпосередньо.

Задайте орендодавцю кілька запитань. Наприклад, куди виходять вікна квартири або на якому поверсі вона знаходиться.

Якщо людина забарився, можливо, вона намагається вас обдурити. Власник відповість на такі запитання без зволікання.

Якщо ви відчуваєте, що все гаразд, пройдіться за інформацією, зазначеною в оголошенні: уточніть вартість, необхідність депозиту та оплати останнього місяця. З’ясуйте, на який термін здається квартира, чи дійсно до метро йти 10 хвилин, а не 30. Загалом, проговоріть всі нюанси, які важливі саме для вас.

Етап 3. Огляд житла

1. Оцініть під’їзд. Його стан може багато чого сказати про мешканців будинку — ваших потенційних сусідів.
2. Спробуйте зазирнути до сусідів і поцікавитися, хто до вас проживав у квартирі. Бажано зробити це разом з власником: якщо мешканці сусідніх квартир не новосіли, то вони впізнають вашого орендодавця, а ви зайвий раз переконаєтеся в тому, що він власник.
3. Уважно огляньте ванну кімнату, особливо — сантехніку. Якщо підтікає кран, варто вказати на це власнику відразу ж.
4. Перевірте стан меблів і оцініть її знос.
5. Зверніть увагу на розташування розеток. Можливо, вам знадобиться перестановка меблів.
6. Якщо у вас алергія на тваринах, уточніть, чи не було у попередніх мешканців кішки або собаки.
7. Не полінуйтеся включити всю техніку і побутові прилади, які плануєте використовувати.
8. Перевірте всі вимикачі в квартирі.
9. Запитайте про наявність інтернету.
10. Перевірте замки, щоб потім не чекати під дверима, поки вас пустять всередину. Якщо замків декілька, а ключ вам віддають тільки від одного, дізнайтеся причину. Власник може сказати, що замок давно зламаний і не використовується. Ви повинні наполягти на заміні або ремонті і попросити повний комплект ключів.
11. Упевніться в цілісності пломб на лічильниках.
12. Перевірте стан балконних дверей і вікон, якщо не хочете замерзнути взимку.
13. Оцініть шумоізоляцію у всій квартирі.

Якщо ніщо з перерахованого вище в квартирі вас не збентежило, можна переходити до складання договору.

Етап 4. Укладання договору

Які документи власника потрібно перевірити

Якщо у квартири один власник

При укладенні договору найму попросіть господаря пред’явити вам:

• паспорт;
• свідоцтво про власність або виписку з ЄДРН.

Вам необхідно переконатися в тому, що квартира належить саме тій особі, яка представилася власником квартири.

засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Один з найпоширеніших видів шахрайства на ринку — це здача в оренду чужої квартири. Житло може здати якийсь «друг» господаря квартири, який оселився в ній всього на пару днів.

Якщо ви не перевірили документи на власність, то ризикуєте не тільки втратити гроші, а й залишитися на вулиці.

Якщо власників декілька

Крім паспорта і свідоцтва про власність, вам потрібно отримати письмову згоду на здачу квартири в оренду від усіх власників, а також від тих, хто прописаний у квартирі.

Якщо в квартирі прописаний якийсь далекий родич, він може прийти в орендоване вами житло і залишитися в ньому жити. При цьому договір оренди буде дійсним, але заборонити жити в ній людині, прописаній у квартирі, ніхто не може.

Артур Устимов

засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Якщо квартира у власності у подружжя

провідний юрист Європейської Юридичної Служби

Для початку потрібно розібратися, в спільній або пайовій власності знаходиться квартира.

Для підстраховки можна дізнатися про наявність шлюбного контракту і ознайомитися з його умовами. Якщо квартира належить одному з подружжя, то згода другого не буде потрібна. Якщо ж у спільній власності — потрібно буде заручитися згодою кожного власника.

На що звернути увагу при складанні договору

Договір найму житла — документ, який допоможе вам уникнути непотрібних конфліктів, тому дуже важливо відповідально підійти до його складання. Лайфхакер вже розповідав, як правильно це зробити, тому зупинимося тільки на найважливіших моментах.

Обов’язкові дані

• Предмет договору — це квартира. Необхідно вказати повну адресу, площу і кількість кімнат.
• Сторони договору — власник житла (або його представник за нотаріально завіреною довіреністю) і наймач.
• Паспортні дані та інформація про місце реєстрації — як господаря квартири, так і наймача.

Термін дії договору та порядок оплати

Позначте терміни дії договору і період, в який ви зобов’язані здійснювати орендну плату. Зверніть увагу на санкції за порушення порядку оплати. Наприклад, у вас може бути тижневий період для погашення заборгованості, після чого власник має повне право виселити вас з квартири.

Факт оплати повинен бути зафіксований: при готівковій оплаті вимагайте розписку від власника, а при переказі на картку запитуйте виписку з банку.

У призначенні платежу обов’язково має бути посилання на ваш договір. Наприклад: оплата за договором найму № 1 від 1 січня 2018 року за червень 2018 року.

Крім того, в договорі повинна бути зафіксована сума, яку ви передали власнику при заселенні. Це може бути плата за перший і останній місяць проживання, а також страховий депозит — гарантія, що при нанесенні орендарем шкоди майну господар квартири отримає матеріальну компенсацію.

Власник може утримати всю суму страхового депозиту або його частину залежно від ступеня заподіяної шкоди. Якщо ж при огляді квартири все буде в порядку, страховий депозит у повному розмірі повертається назад орендарю. Комфортна для кожної сторони сума депозиту обумовлюється при укладенні договору.

Порядок виселення

Особливу увагу варто звернути на правила виселення з квартири. Вони повинні бути комфортними для кожної сторони.

Іноді в договорах вказують, що на виїзд і пошук нової квартири орендарю дається всього пара днів. А деякі договори оренди навіть передбачають штрафи за те, що орендар прожив менш визначеного терміну.

Артур Устимов

засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Частота візитів власника

Часті несподівані візити власника приносять мало радості. Однак заборонити йому відвідувати свою ж квартиру ви не можете. Обговорите комфортну для вас обох частоту візитів, обмовте, за який час власник повинен вас попередити, і зафіксуйте домовленості в документі.

Канали комунікації

У договорі потрібно вказати адреси електронної пошти або номери телефонів обох сторін — залежно від обраного каналу зв’язку. Краще й те й інше, щоб вже напевно.

Не видаляйте листування з орендодавцем, щоб звернутися до нього в разі виникнення розбіжностей.

Опис цінних речей і показання лічильників

В акт прийому-передачі квартири, який додається до договору, потрібно включити опис цінних речей. Якщо при заселенні ви внесли страховий депозит, є ризик не отримати його назад. Ви повинні перевірити всю квартиру. І чим ретельніше, тим краще. На яких моментах зробити акцент при огляді квартири, ви вже знаєте.

Найнадійніше буде зробити фотографії всіх виявлених дефектів, щоб при виїзді їх не приписали вам. А фотографії можна роздрукувати і прикріпити до акту.

В обов’язковому порядку в акті повинні бути зафіксовані показання індивідуальних лічильників обліку води та електрики на момент заселення.

Ремонт і заплановані зміни в квартирі

Складіть перелік змін, які ви плануєте внести в інтер’єр, а також техніки або меблів, які збираєтеся придбати. Узгодьте граничну суму і вирішіть, як буде відбуватися оплата: тільки силами власника, вашими силами або 50 на 50.

Умови про невіддільні та відокремлені поліпшення рекомендується прописувати в договорі заздалегідь або скласти додаткову угоду пізніше. При цьому в договорі бажано зробити застереження, що речі повертаються власнику з урахуванням природного зносу.

Артур Устимов

засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Позначте в договорі, хто оплачує поломки побутової техніки. На жаль, при первинному огляді ви не зможете на 100% переконатися в абсолютній справності приладів, а довести, що поломка сталася через природний знос, а не через неправильну експлуатацію, буває непросто.

Якщо ви помітили, що прилад дихає на ладан, вкажіть на це власнику і зробите огляд разом, а після зафіксуйте домовленості в документі. В іншому випадку, якщо поломка все-таки трапиться, вам може знадобитися експертиза професіонала, щоб довести вашу непричетність до несправності.

Проживають у квартирі

Не забудьте вказати в договорі тих, хто буде проживати з вами в квартирі. А також повідомте, чи є у вас домашні тварини. Не варто брехати про такі речі: з величезною ймовірністю ви будете спіймані на брехні, а наслідки виявляться досить сумними.

У яких випадках варто відмовитися від оренди

Найтривожніший сигнал — відмова подати документи на право власності. Велика ймовірність, що з квартирою не все в порядку.

Проблемною може виявитися і квартира, власник якої занадто турбується за своє майно. Такі власники можуть занадто часто приходити до вас з перевіркою збереження свого майна, що, природно, буде доставляти вам дискомфорт.

Артур Устимов

засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Варто звернути увагу на поведінку власника. Зайва нервозність насторожує, так само як і необґрунтований поспіх при укладенні договору. Якщо вас просять якомога швидше підписати документи, не дають перевірити справність побутової техніки і зафіксувати дефекти, то це ще один дзвіночок.

Не поспішайте, вдумливо вивчайте договір, ставте питання і обговорюйте проблемні моменти. Перевіряйте все, що необхідно. Для вас важливо, щоб у квартирі було комфортно жити, а всі складнощі були зведені до мінімуму. Власник хоче, щоб його житлоплоща залишилася в належному вигляді, і також не бажає бути учасником регулярних конфліктів. Ви оцінюєте один одного — це нормально. І в цьому випадку правильно закласти достатньо часу на процес оформлення документів та огляд квартири.